房屋买卖合同纠纷 （2017）赣01民终1211号

法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。竭力公司受美景公司委托代为销售房屋，竭力公司以美景公司名义与刘根保签订《美景苑商铺VIP认筹协议》和《美景苑商铺认购协议书》，存在表见事实；刘根保在主观上并不知道竭力公司欠缺代理权；刘根保履行付款义务是善意且主观上没有过错；竭力公司与刘根保之间实施的民事行为，具备民事法律行为的一般生效要件和代理行为的表面特征。竭力公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。竭力公司作为委托代理人签订的合同应直接约束被代理人美景公司，竭力公司作为代理人收取款项的法律后果亦应归属于被代理人美景公司，竭力公司所为产生的相应民事责任应由美景公司承担。美景公司不得以无权代理为由，否认代理行为所产生的法律后果，美景公司应对相对人刘根保承担有权代理的法律后果，应当履行合同或者承担违约责任。竭力公司收取刘根保购房款后未归还美景公司，由此造成的损失，美景公司依法可以向被告竭力公司追偿

法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。竭力公司受美景公司委托代为销售房屋，竭力公司以美景公司名义与刘根保签订《美景苑商铺VIP认筹协议》和《美景苑商铺认购协议书》，存在表见事实；刘根保在主观上并不知道竭力公司欠缺代理权；刘根保履行付款义务是善意且主观上没有过错；竭力公司与刘根保之间实施的民事行为，具备民事法律行为的一般生效要件和代理行为的表面特征。竭力公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。

江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1211号上诉人（原审被告）：南昌市美景房地产开发有限公司，住所地：南昌市新建区。法定代表人：陈建平，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈刚，系江西赣联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘根保，男，汉族，1968年1月11日出生，住址：江西省南昌市新建区，委托诉讼代理人：陈建勇，系北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛……