商品房预售合同纠纷 （2014）沪二中民二（民）终字第885号

国广公司的上述行为足以使黄冬香产生国广公司始终同意其继续履约的信赖。但之后国广公司在未再行催告及明确最终付款期限的情况下，即直接发送解除函，并未给予黄冬香合理的履行期限；而根据深圳银行出具的“情况说明”，黄冬香申请的贷款即将发放，完全具备继续履约的可能，故国广公司解除权的行使不符法律规定；况且，此时距黄冬香迟延付款之日已超过一年以上，依照有关规定，国广公司的解除权应当归于消灭。诚然，预售合同中载明“在乙方付清全额房价款及违约金前，甲方有权随时解除本合同而无需承担任何责任”，但该约定比《合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，方得行使解除权”的规定更为苛刻，在免除己方责任的同时加重了对方的责任，又系开发商事先拟定的格式条款，未以明显的方式提醒购房人注意，自应归属无效。所以，国广公司要求确认预售合同于2012年8月16日解除的诉请，法院难以支持。其次，探究黄冬香迟延付款的原委：从2010年4月起，国务院和本市先后颁布了多项调控房地产市场的政策，实行严格的差别化住房信贷措施，控制银行放贷比例、限制非本地居民的购房资格。上述政策的施行与黄冬香向国广公司推

国广公司的上述行为足以使黄冬香产生国广公司始终同意其继续履约的信赖。但之后国广公司在未再行催告及明确最终付款期限的情况下，即直接发送解除函，并未给予黄冬香合理的履行期限；而根据深圳银行出具的“情况说明”，黄冬香申请的贷款即将发放，完全具备继续履约的可能，故国广公司解除权的行使不符法律规定；况且，此时距黄冬香迟延付款之日已超过一年以上，依照有关规定，国广公司的解除权应当归于消灭。诚然，预售合同中载明“在乙方付清全额房价款及违约金前，甲方有权随时解除本合同而无需承担任何责任”，但该约定比《合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，方得行使解除权”的规定更为苛刻

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第885号上诉人（原审原告、反诉被告）上海国广房地产经营有限公司。法定代表人冯建雄。委托代理人孙骏。委托代理人杨尧森，国浩律师（上海）事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）黄冬香。委托代理人黄体建。上诉人上海国广房地产经营有限公司（以下简称“国广公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（……