房屋买卖合同纠纷 （2019）鲁02民终6061号

王宝光生前与其子女共计四人继承其妻的涉案房屋份额，其中三人同意出卖共有房屋，超过不动产份额的三分之二。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产应经占份额三分之二的按份共有人的同意，故张晓亭代理部分共有人处分涉案房产的行为符合法律规定，代理行为有效。王同山与张晓亭签订的《房屋买卖收款凭证》内容不违反法律强制性规定，合法有效。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，如约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%，可认定为过分高于造成的损失。张晓亭在签订收款凭证时，已告知王同山房屋权利人情况，王同山应当预见合同不能履行的可能性，张晓亭根据王宝光生前口头委托，过于

王宝光生前与其子女共计四人继承其妻的涉案房屋份额，其中三人同意出卖共有房屋，超过不动产份额的三分之二。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产应经占份额三分之二的按份共有人的同意，故张晓亭代理部分共有人处分涉案房产的行为符合法律规定，代理行为有效。王同山与张晓亭签订的《房屋买卖收款凭证》内容不违反法律强制性规定，合法有效。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，如约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终6061号 上诉人(原审原告):王同山，男，1965年3月3日，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：刘政，山东青凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文尧，山东青凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张晓亭，男，1956年11月25日，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：于艳，山东平都律师事务所律师。 上诉人王同山因与被上诉人张晓亭……