普通破产债权确认纠纷 （2021）陕01民终15175号

因四德公司欠付朱敏和丈夫鹿超和案外人王会永的销售代理费用无钱支付，遂将欠付的共计120万元销售代理费用转化为朱敏名下的借款，之后四德公司又用其开发的易合坊项目二期房屋折抵借款，并签订的《商品房买卖合同》，但因涉案的易合坊二期6号楼、7号楼至今未取得商品房预售许可证，根据我国相关法律规定，对未取得商品房预售许可证的房屋，禁止买卖和交易，因此，四德公司破产重整管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除了四德公司与朱敏签订的《商品房买卖合同》，并无不当。且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，消费性购房者应当是以生活居住为目的的购房人。因涉案房屋是以以物抵债方式取得，双方签订《商品房买卖合同》是为了实现债权，并非是为了维持和保障朱敏的基本生活需要或者居住需要，因此朱敏并非消费性购房人，综上，对朱敏要求将易合坊二期6-12504、6-12505、6-12506、7-12

因四德公司欠付朱敏和丈夫鹿超和案外人王会永的销售代理费用无钱支付，遂将欠付的共计120万元销售代理费用转化为朱敏名下的借款，之后四德公司又用其开发的易合坊项目二期房屋折抵借款，并签订的《商品房买卖合同》，但因涉案的易合坊二期6号楼、7号楼至今未取得商品房预售许可证，根据我国相关法律规定，对未取得商品房预售许可证的房屋，禁止买卖和交易，因此，四德公司破产重整管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除了四德公司与朱敏签订的《商品房买卖合同》，并无不当。且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有

陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终15175号上诉人（一审原告）：朱敏，女，汉族，1989年11月10日出生，西影路小学教师，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张立祥，陕西新仓律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：西安四德置业有限公司，住所地：西安市灞桥区地铁北路。法定代表人：刘晓明，该公司总经理。诉讼代表人：陕西丰瑞律师事务所，该公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：朱……