商品房销售合同纠纷 （2015）浙湖民终字第332号

综合德蓝公司的上诉理由以及孙英的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.德蓝公司在宣传资料中对“喷泉水景”的说明是要约还是要约邀请；2.原审认定德蓝公司构成违约并判令支付孙英违约金是否正确；3.原审法院在对本案的审理过程中是否存在程序违法的情形。关于争议焦点1，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，根据德清县工商行政管理局行政处罚决定书的认定，德蓝公司发布的楼书中有“以喷泉水景为中心的入口景观广场作为社区门户…”等文字介绍，以及带有喷泉水景的楼盘鸟瞰效果图。因此，德蓝公司对于其开发的“德蓝广场”小区入口建有喷泉水景的承诺是可以被特定化并被预期的应属具体明确。但是，小区建有喷泉水景一般并不成为满足买受人购房的特定心理需求或者购房目的，且孙英亦未举证证明该说明对

综合德蓝公司的上诉理由以及孙英的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.德蓝公司在宣传资料中对“喷泉水景”的说明是要约还是要约邀请；2.原审认定德蓝公司构成违约并判令支付孙英违约金是否正确；3.原审法院在对本案的审理过程中是否存在程序违法的情形。关于争议焦点1，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人

浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙湖民终字第332号上诉人（原审被告）：德清德蓝置业有限公司。法定代表人：费忠敏。委托代理人：周旭涛，浙江清溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙英。委托代理人：姚杰，浙江莫干山律师事务所律师。上诉人德清德蓝置业有限公司（以下简称德蓝公司）为与被上诉人孙英商品房销售合同纠纷一案，不服德清县人民法院（2014）湖德民初字第583号民事判决，向……