商品房销售合同纠纷 （2016）川01民终2277号

案件的争议焦点为1、房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2、昌永公司与冯孝麟之间的商品房买卖合同是否应履行。针争议的焦点论述如下：1、商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，冯孝麟的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2、对比叶志繁、唐春艳与冯孝麟的《商品房买卖合同》，可以看出，叶志繁、唐春艳的房屋购买价款359046元，高于冯孝麟的合同价220000元；从合同履行情况看，叶志繁、唐春艳履行了房款的交付义务，还交纳了契税、维修基金及工本手续费，并且现已装修入住。结合冯孝麟与昌永公司提交的证据，可以看出冯孝麟与昌永公司之间存在借款担保的合同关系，在《补充协议》中明确冯孝麟通过转账或现金支付方式给付昌永公备案款，昌永公司付清款后，冯孝麟无条件配合办理撤销备案手续，费用由昌永公司承担。因此，可以认定“昌永公司是为了保证冯孝麟债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实。目前，昌永公

案件的争议焦点为1、房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2、昌永公司与冯孝麟之间的商品房买卖合同是否应履行。针争议的焦点论述如下：1、商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，冯孝麟的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2、对比叶志繁、唐春艳与冯孝麟的《商品房买卖合同》，可以看出，叶志繁、唐春艳的房屋购买价款359046元，高于冯孝麟的合同价220000元；从合同履行情况看，叶志繁、唐春艳履行了房款的交付

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终2277号上诉人（原审第三人）冯孝麟，男，汉族，1966年2月1日出生，住四川省成都市新都区。委托代理人邓飞，四川信诺达律师事务所律师。委托代理人张洪飞，四川信诺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）叶志繁，男，汉族，1982年6月26日出生，住四川省成都市新都区。委托代理人刘仕均，四川中虹律师事务所律师。委托代理人李勇，四川中虹律师……