租赁合同纠纷 （2017）苏08民终480号

原、被告于2011年11月7日签订的《承包协议》约定由被告将其承租的建设宾馆餐饮部承包给原告经营，承包期间由原告独立经营核算，自负盈亏，并按年计算承包费。因此根据双方签订的合同内容，虽然形式上为承包协议，但合同实质系租赁合同。现双方合同已实际终止履行，原告要求被告退还保证金10万元，于约相符，被告亦认可并同意返还，一审法院予以支持。关于原告要求被告赔偿违约金30万元的问题。原告要求被告赔偿30万元违约金符合双方在承包协议中的约定，但在庭审中被告亦以违约金过高为由要求调整，对此一审法院认为，违约金的数额应当以实际损失为基础，根据查明的事实，涉案房屋产权人早于2013年11月27日在建设宾馆张贴公告，告知被告租赁期限届满并要求被告腾退房屋，原告葛成芹对此事实应当明知，但其并未依据双方签订的承包协议向被告主张违约责任，而是继续经营使用建设宾馆餐饮部，甚至于2014年7月3日与被告另行签订协议，明确表明签订协议后建设宾馆所产生的一切费用和责任由其个人承担，足以证明原告对继续经营所能产生的收益和风险是有心理预期的。结合涉案房屋装修装潢以及设施、设备均系被告出资购置，以及原告在2013年4月19日

原、被告于2011年11月7日签订的《承包协议》约定由被告将其承租的建设宾馆餐饮部承包给原告经营，承包期间由原告独立经营核算，自负盈亏，并按年计算承包费。因此根据双方签订的合同内容，虽然形式上为承包协议，但合同实质系租赁合同。现双方合同已实际终止履行，原告要求被告退还保证金10万元，于约相符，被告亦认可并同意返还，一审法院予以支持。关于原告要求被告赔偿违约金30万元的问题。原告要求被告赔偿30万元违约金符合双方在承包协议中的约定，但在庭审中被告亦以违约金过高为由要求调整，对此一审法院认为，违约金的数额应当以实际损失为基础，根据查明的事实，涉案房屋产权人早于2013年11月27日在建设宾馆张贴公

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终480号上诉人（本诉原告、反诉被告）：葛成芹。委托诉讼代理人：王鸿莲，江苏益淮律师事务所律师。被上诉人（本诉被告、反诉原告）：管乐芝。委托诉讼代理人：薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。上诉人葛成芹因与被上诉人管乐芝租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初3605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月……