（2016）鲁16民终321号

雷超与孙晓明、李敬军签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，租赁期限超出20年的10年部分因违反法律强制性规定而无效，其余内容应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的的效力”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动或房屋出租前已被法院依法查封的除外”。据此规定，继续履行房屋租赁同的义务人应该是房屋受让人。四被上诉人已经不是涉案房屋的所有权人，不具备继续履行房屋租赁合同的条件，四被上诉人作为本案被告主体不适格。上诉人雷超、孙淑芬可以要求孙晓明、李敬军承担违反合同的违约责任，也可以要求涉案房屋现在的所有权人继续履行房屋租赁合同寻求救济。原审以王全顺、孙延芳属于善意取得房屋并实际占有，造成房屋租赁合同事实上不能履行为由，驳回雷超、孙淑芬的诉讼请求不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

雷超与孙晓明、李敬军签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，租赁期限超出20年的10年部分因违反法律强制性规定而无效，其余内容应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的的效力”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动或房屋出租前已被法院依法查封的除外”。据此规定，继续履行房屋租赁同的义务人应该是房屋受让人。四被上诉人已

山东省滨州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鲁16民终321号上诉人（原审原告）雷超。上诉人（原审原告）孙淑芬。委托代理人雷超，与孙淑芬系夫妻关系。被上诉人（原审被告）李敬军。被上诉人（原审被告）孙晓明。以上两被上诉人委托代理人李方胜，山东中捷律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审第三人）王全顺。被上诉人（原审第三人）孙延芳。上诉人雷超、孙淑芬与被上诉人李敬军、孙晓明、王全顺……