房屋买卖合同纠纷 （2015）烟民一终字第695号

张学海与北方公司签订的639号合同及2011协议、2012协议，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人也已实际履行。针对张学海与北方公司的争执焦点，结合庭审质证查明的事实，评判如下：一、关于639号合同的《说明》第4条的效力问题张学海主张该《说明》是合同的组成部分，请求法院认定该《说明》第4条的效力。北方公司认为《说明》不属合同条款，其效力问题不属法院审理民事争议范围。该《说明》是行政机关在向社会不特定对象提供合同格式文本时对于文本的适用范围、注意事项、填写方法等问题的说明，不是当事人作出的意思表示，不构成合同要约、承诺的组成部分，该《说明》属于行政指导范畴，不属人民法院审理民事争议的范围。张学海在法院释明后，仍坚持提出确认《说明》第4项有效的请求，因其不属民事案件审理范围，对该项请求不予审理。二、关于2011协议第三条、第七条约定的效力问题张学海主张该协议未经市房产交易管理部门同意、备案，因而协议的第三条、第七条无效。北方公司认为该协议约定合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款明确规定，当事人以商品

张学海与北方公司签订的639号合同及2011协议、2012协议，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人也已实际履行。针对张学海与北方公司的争执焦点，结合庭审质证查明的事实，评判如下：一、关于639号合同的《说明》第4条的效力问题张学海主张该《说明》是合同的组成部分，请求法院认定该《说明》第4条的效力。北方公司认为《说明》不属合同条款，其效力问题不属法院审理民事争议范围。该《说明》是行政机关在向社会不特定对象提供合同格式文本时对于文本的适用范围、注意事项、填写方法等问题的说明，不是当事人作出的意思表示，不构成合同要约、承诺的组成部分，该《说明》属于行政指导范畴，

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第695号上诉人（原审原告）：张学海，无业。被上诉人（原审被告）：烟台北方房地产开发公司。住所地：烟台开发区长江路58号内102号，实际经营地：烟台经济技术开发区昆仑山路62号月光兰庭小区*号楼。法定代表人：李奇英，该公司总经理。委托代理人：杨希勇，山东三和德通律师事务所律师。委托代理人：王红光，山东三和德通律师事务所律师。上诉人张学……