房屋买卖合同纠纷 （2017）苏05民终3255号

行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，案涉房屋苏州高新区恒达清水园15幢1004室房屋为袁海泉与案外人陈秋英共有房屋，朱凯丽与季明珠签订《房屋买卖定金协议》约定将上述房屋卖予季明珠，但季明珠并未提供证据证明朱凯丽在签订协议时取得了袁海泉与案外人陈秋英的授权，季明珠提供的电话录音中仅体现袁海泉事后知晓房屋买卖事宜，但并未体现袁海泉与案外人陈秋英对上述协议中约定的内容予以明确认可并追认，故上述定金协议对袁海泉不发生效力，由行为人即朱凯丽承担责任。因房屋所有权人不同意出卖房屋，上述协议无法履行，合同已经解除，故出卖方即朱凯丽需承担违约责任。关于违约责任，季明珠作为买受人，在进行房屋买卖这一大额财产的交易中，应具有高度谨慎的注意义务，认真核实协议签订者是否系房屋所有权人，如系非房屋所有权人，其是否取得房屋所有权人的授权。季明珠在未看到两位房屋所有权人授权的情况下，草率与非共有人签订协议，对协议无法履行具有过错，亦应承担相应的责任。结合本案具体案情，本院酌定季明珠与朱凯丽分别承担30%、70%的责任。因协议中约定违约方需向守约

行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，案涉房屋苏州高新区恒达清水园15幢1004室房屋为袁海泉与案外人陈秋英共有房屋，朱凯丽与季明珠签订《房屋买卖定金协议》约定将上述房屋卖予季明珠，但季明珠并未提供证据证明朱凯丽在签订协议时取得了袁海泉与案外人陈秋英的授权，季明珠提供的电话录音中仅体现袁海泉事后知晓房屋买卖事宜，但并未体现袁海泉与案外人陈秋英对上述协议中约定的内容予以明确认可并追认，故上述定金协议对袁海泉不发生效力，由行为人即朱凯丽承担责任。因房屋所有权人不同意出卖房屋，上述协议无法履行，合同已经解除，故出卖方即朱凯丽需承担

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终3255号上诉人（原审被告）:朱凯丽，女，1992年10月15日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：陈兆平，江苏寒山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:季明珠，女，1990年11月22日出生，汉族，住射阳县。委托诉讼代理人：彭慧，江苏益友天元律师事务所律师。原审被告：袁海泉，男，1970年1月25日出生，汉族，住苏州市虎丘区……