买卖合同纠纷 （2016）吉05民终1294号

一、王艳与出卖人签订售楼协议效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房销售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可定认定有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，出卖人与买受人订立商品房销售合同时，出卖人必须持有商品房预售许可证明，是法律、行政法规的强制性规定。邹世贵明知其所出售的车库未能办理产权证予以出售，其违反了房屋应当取得所有权证后才能进行交易的规定，在车库买卖过程中故意隐瞒车库不能办理产权证的事实，促成了与王艳的交易，因此本案中邹世贵应当承担完全的法律责任，王艳的合法权益应当得到保障。又

一、王艳与出卖人签订售楼协议效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房销售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可定认定有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续

吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉05民终1294号上诉人（原审被告）：邹世贵，男，1959年10月13日生，汉族，柳河县经贸局职工，住吉林省柳河县。被上诉人（原审原告）：王艳，女，1978年10月11日生，满族，无业，住吉林省梅河口市。原审被告：通化市跃恒房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘凤海，经理。原审第三人：于洋，男，1973年10月30日生，汉族，柳河县人，个体，……