房屋买卖合同纠纷 （2017）京01民终5261号

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的构成应当符合行为人无代理权，有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，以及相对人善意无过失三项条件。本案中，虽然王大成在与邹小连洽谈涉案房屋买卖时，邹小连未提供邹滨年、邹延年的授权委托书出售涉案房屋，但是法院认为邹小连代理邹滨年和邹延年所签订的《北京市存量房屋买卖合同》符合表见代理的构成要件，该代理行为有效，对合同双方当事人具有约束力。理由如下：首先，邹小连未出具邹滨年和邹延年的书面授权委托，无权代理其处置涉案房屋，故邹小连的代理行为符合无代理权的特征；其次，2016年6月21日邹小连与王大成签订《北京市存量房屋买卖合同》时出具了涉案房屋所有权证书、购房发票、契税证明以及邹滨年、邹延年身份证原件。且涉案房屋一直由邹小连居住使用，且与隔壁201号房屋打通连成一体，使得王大成有理由相信邹滨年和邹延年有售房的意愿及二者已全权交由邹小连来处理具体事宜；再次，从本案现有证据及已查明事实来看，房屋成交的价格符合当时房屋交易市场的实际情况，因此能够认定王大成作为房屋买卖合

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的构成应当符合行为人无代理权，有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，以及相对人善意无过失三项条件。本案中，虽然王大成在与邹小连洽谈涉案房屋买卖时，邹小连未提供邹滨年、邹延年的授权委托书出售涉案房屋，但是法院认为邹小连代理邹滨年和邹延年所签订的《北京市存量房屋买卖合同》符合表见代理的构成要件，该代理行为有效，对合同双方当事人具有约束力。理由如下：首先，邹小连未出具邹滨年和邹延年的书面授权委托，无权代理其处置涉案房屋，故邹小连的代理行为符合无代理权的特征；其次，201

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5261号上诉人（原审被告）：邹滨年，男，1947年10月8日出生。上诉人（原审被告）：邹延年，女，1942年2月15日出生。二上诉人委托诉讼代理人：于晓洁，北京市中盛律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：翟婷婷，北京市中盛律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：邹小连，女，1952年7月21日出生。委托诉讼代理人：郝旭东，北京市圣奇……