房屋买卖合同纠纷 （2014）渝五中法民终字第04167号

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该案中，虽然徐华树与李佑芳签订房屋买卖合同时没有代理权，但刘万洲与徐华树离婚后仍在一起共同居住生活，李佑芳在购买该案争议房屋时有理由相信徐华树有代理权，刘万洲如果认为徐华树出卖该案争议的房屋损害其合法利益，可在知道或者应当知道之日起一年内行使撤销权，但刘万洲于2009年11月24日起诉李佑芳要求返回该案争议房屋后又撤回起诉，其行为的法律意义应当是放弃了撤销权，并且李佑芳于2009年8月起在该案争议的房屋居住至今，由此可视为刘万洲对徐华树出卖房屋行为的认可，故徐华树代理刘万洲出卖该案争议房屋的代理行为有效，且李佑芳与徐华树签订的房屋买卖合同亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。因此，李佑芳与徐华树签订的房屋买卖合同合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该案中，虽然徐华树与李佑芳签订房屋买卖合同时没有代理权，但刘万洲与徐华树离婚后仍在一起共同居住生活，李佑芳在购买该案争议房屋时有理由相信徐华树有代理权，刘万洲如果认为徐华树出卖该案争议的房屋损害其合法利益，可在知道或者应当知道之日起一年内行使撤销权，但刘万洲于2009年11月24日起诉李佑芳要求返回该案争议房屋后又撤回起诉，其行为的法律意义应当是放弃了撤销权，并且李佑芳于2009年8月起在该案争议的房屋居住至今，由此可视为刘万洲对徐华树出卖房屋行为的认可，故徐华树代理刘万洲出卖

重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第04167号上诉人（原审被告）刘万洲。委托代理人陶开胜，重庆鼎之律师事务所律师。上诉人（原审被告）徐华树。委托代理人周晶。被上诉人（原审原告）李佑芳。委托代理人余广莉，重庆石松律师事务所律师。上诉人刘万洲、徐华树因与被上诉人李佑芳房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第02548号民事判决，向本院提起……