商品房预售合同纠纷 （2019）黔26民终2357号

原告杨琼美与被告凯威房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告未在约定时间内交付涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房的有关文书交付买受人。其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，法院应当根据上述规定作出是否调减的裁判。然而，实践中，因出卖人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书义务，造成买受人损失的数额难以确定。故在损失数额难以确定下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规

原告杨琼美与被告凯威房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告未在约定时间内交付涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房的有关文书交付买受人。其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，法院应当根据上述规定

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2357号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨琼美，女，1972年2月22日出生，苗族，住贵州省镇远县。委托诉讼代理人：张先军，贵州贵信律师事务……