商品房预售合同纠纷 （2015）穗中法民五终字第3448号

许松长、富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。富某公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给许松长使用，已构成违约。虽然富某公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但该涉案楼盘在2014年6月15日前尚未通过人防验收、环保验收，也未取得《建设工程规划验收合格证》，不符合国家工程竣工验收规定，故富某公司主张涉案房屋于2014年6月15日已经符合交楼条件，依据不足，原审法院不予采纳。富某公司在取得相关验收文件后，于2015年1月30日通知许松长收楼，故迟延交楼违约金应计算至2015年1月30日止。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富某公司违约时限相联系，不足以弥补许松长损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”许松长诉讼主张补充协议中封顶条款确定富某公司因逾期交楼所应负担的违约责任过低，要

许松长、富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。富某公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给许松长使用，已构成违约。虽然富某公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但该涉案楼盘在2014年6月15日前尚未通过人防验收、环保验收，也未取得《建设工程规划验收合格证》，不符合国家工程竣工验收规定，故富某公司主张涉案房屋于2014年6月15日已经符合交楼条件，依据不足，原审法院不予采纳。富某公司在取得相关验收文件后，于2015年1月30日通知许松长收楼，故迟延交楼违约金应计算至2015年1月30日止。合

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3448号上诉人（原审原告）：许松长，住广州市黄埔区。委托代理人：熊飞、李成富，均为广东明盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东富港投资集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：陈光明，该公司总经理。委托代理人：吕雪梅、黄国炎，均为广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人许松长、广东富港投资集团有限公司（以下简称富港……