（2017）苏05民终4670号

徐长春、潘伟红之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，成立并有效，双方均应恪守。然而，徐长春与产权人苏州市龙凤宾馆有限公司之间的房屋租赁合同期限自2014年7月11日起至2018年7月10日止，而徐长春、潘伟红间的租赁合同期限自2014年6月6日起至2018年9月20日止，涉案房屋租赁合同超出徐长春与产权人之间的租赁期限部分无效，因此涉案房屋租赁合同仅在2014年7月11日至2018年7月10日期间有效。关于徐长春主张的租金。虽徐长春、潘伟红之间的房屋租赁合同部分有效，但计租起始日2014年8月6日至徐长春主张的2017年2月5日均在合同有效期内，潘伟红应依约履行支付租金的义务。根据双方房屋租赁合同的约定，潘伟红应在每期租金到期前十天支付下一期租金，徐长春、潘伟红确认2015年2月5日前租金已经结清。徐长春主张潘伟红自2015年2月6日起每期租金均有结欠，且分期主张违约金；但潘伟红一直在断断续续支付租金，无法区分其支付的租金是为归还之前拖欠租金，还是为支付付款时的当期租金，法院认为应将其后续支付的租金认定为先用于结清之前欠租较为合理；2015年2月6日至2017

徐长春、潘伟红之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，成立并有效，双方均应恪守。然而，徐长春与产权人苏州市龙凤宾馆有限公司之间的房屋租赁合同期限自2014年7月11日起至2018年7月10日止，而徐长春、潘伟红间的租赁合同期限自2014年6月6日起至2018年9月20日止，涉案房屋租赁合同超出徐长春与产权人之间的租赁期限部分无效，因此涉案房屋租赁合同仅在2014年7月11日至2018年7月10日期间有效。关于徐长春主张的租金。虽徐长春、潘伟红之间的房屋租赁合同部分有效，但计租起始日2014年8月6日至徐长春主张的2017年2月5日均在合同有效期内，潘伟红应依约履行支付租

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终4670号上诉人（原审被告）：潘伟红，女，1981年7月28日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：徐斌，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐长春，男，1971年1月24日生，汉族，住苏州市虎丘区。上诉人潘伟红因与被上诉人徐长春房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省姑苏区人民法院（2016）苏0508民初6079号民事判……