（2010）深中法民五终字第877号

本案争议的焦点为深圳市某某物业发展有限公司、吴某某签订的《土地使用认购书》是否有效的问题。深圳市某某物业发展有限公司、吴某某签订的协议书中约定的房产，深圳市某某物业发展有限公司确认系在农村集体土地上建设，没有取得行政主管部门批准的报建手续；吴某某确认已经取得龙华镇颁发的建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证和宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书，上述两证一书均为向农村村民核发的私人住宅建设手续，表明涉案房产的土地尚未被行政主管部门依法批准为建设用地，仍然属于农村集体用地，故本案属于农村集体土地出让纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；任何单位和个人进行建设需使用土地的，必须依法申请使用国有土地；建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；即使是村民兴建住宅，也应由县级人民政府批准；涉及占用农用地的，还应办理农用地转用审批手续。本案所涉地块在深圳市某某物业发展有限公司、吴某某签订《土地使用认购书》时为龙华镇民乐村集体所有的土地，依据上述法律规定，其不得直接被出让用于建房，而且深圳市某某物业发

本案争议的焦点为深圳市某某物业发展有限公司、吴某某签订的《土地使用认购书》是否有效的问题。深圳市某某物业发展有限公司、吴某某签订的协议书中约定的房产，深圳市某某物业发展有限公司确认系在农村集体土地上建设，没有取得行政主管部门批准的报建手续；吴某某确认已经取得龙华镇颁发的建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证和宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书，上述两证一书均为向农村村民核发的私人住宅建设手续，表明涉案房产的土地尚未被行政主管部门依法批准为建设用地，仍然属于农村集体用地，故本案属于农村集体土地出让纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）深中法民五终字第877号上诉人（原审被告）：吴某某。被上诉人（原审原告）：深圳市某某物业发展有限公司上诉人吴某某因其他土地使用权纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第2276号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院审理查明，1992年11月30日，深圳市某某物业发展有限公司作为转让方……