（2015）鄂咸宁中民终字第353号

一、根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”之规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理规划建设许可、农用地转用及建设用地审批手续。本案涉案房屋，其一，未获得建房用地规划、审批等手续，建房行为不合法；其二，土地性质属于集体所有，未依法转化为国有土地，不能办理物权登记；其三，在该土地上建造商品房向集体经济组织以外的成员出售的行为，违反了有关法律规定。因此，阮诗昂对该土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法的状态，针对此类在集体土地上建设房屋并上市交易的行为，依我国现行相关法律规定尚不属于合法的民事行为，不应受法律保护。二、《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，即建造行为若存在违法性，不能发生设立物权的法律后果，建造人也不应享有物权权益。本案所涉房屋的土地为集体性质，依法

一、根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”之规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理规划建设许可、农用地转用及建设用地审批手续。本案涉案房屋，其一，未获得建房用地规划、审批等手续，建房行为不合法；其二，土地性质属于集体所有，未依法转化为国有土地，不能办理物权登记；其三，在该土地上建造商品房向集体经济组织以外的成员出售的行为，违反了有关法律规定。因此，阮诗昂

湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂咸宁中民终字第353号上诉人（原审原告）：阮诗昂。委托代理人：舒立焱，湖北自成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱诗兵。委托代理人：张鹏程，湖北省通山县法律援助中心律师。上诉人阮诗昂因与被上诉人朱诗兵房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2014）鄂通山民二初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现……