商品房预售合同纠纷 （2021）桂06民终236号

一、关于《建房意向书》的效力及本案诉讼时效的问题。马平荣与红树湾公司签订的《建房意向书》系双方真实意思表示，且双方在合同中对房屋基本情况、单价、总价款、付款方式、违约责任等主要条款进行了约定。即双方签订的《建房意向书》系商品房预售合同。该合同在签订时至法庭辩论终结前尚未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，涉案的《建房意向书》因尚未取得预售许可证而无效。马平荣请求确认该《建房意向书》无效有事实和法律依据，予以支持。对于紫豪公司辩称，马平荣在与红树湾公司签订《建房意向书》时（2011年6月19日）已知晓涉案商品房尚未取得预售许可证，其于2019年8月12日才向法院提起诉讼，诉讼时效已过。首先，对于人民法院受理的民事案件中合同效力问题系法院必须审查的内容，非应马平荣请求确认合同效力才予以审查。其次，合同无效系自始无效，时间不能改变无效合同的违法性，则合同无效不受诉讼时效时间的限制。因此，紫豪公司的

一、关于《建房意向书》的效力及本案诉讼时效的问题。马平荣与红树湾公司签订的《建房意向书》系双方真实意思表示，且双方在合同中对房屋基本情况、单价、总价款、付款方式、违约责任等主要条款进行了约定。即双方签订的《建房意向书》系商品房预售合同。该合同在签订时至法庭辩论终结前尚未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，涉案的《建房意向书》因尚未取得预售许可证而无效。马平荣请求确认该《建房意向书》无效有事实和法律依

广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终236号 上诉人（原审被告）：南宁紫豪房地产投资管理有限公司。住所：广西南宁市青秀区中泰路9号天健·国际公馆A座905号。统一社会信用代码：914501035640314434。 法定代表人：赵兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄晓燕，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱恩平，广西精一律师事务所律师。 被上诉人……