（2014）深中法房终字第1249号

谭弘民与张秀华签订的《深圳市二手房预约买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的权利义务。本案中，谭弘民不具备购房资格的情况，在双方签订前述合同时即已存在，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。谭弘民作为买房一方，须对自己是否具备购房资格尽到审慎的注意义务，现因违反该义务导致前述合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。根据合同约定，任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则，故张秀华有权解除合同并选择要求谭弘民支付违约金或承担定金罚则。针对谭弘民要求张秀华退还定金的诉讼请求，张秀华在答辩及反诉中均表示因谭弘民违约而应不予返还定金，说明张秀华已选择通过没收定金的方式要求谭弘民承担违约责任，张秀华该主张符合合同的约定，原审法院予以采纳；谭弘民以不可抗力为由主张解除合同并要求返还定金，于法无据，原审法院不予支持。至于张秀华反诉请求谭弘民赔偿人民币32，000元，其解释是由于合同约定的违约金比例过高，应按房屋转让总价款10%即人民币52，000元计算较为合适，

谭弘民与张秀华签订的《深圳市二手房预约买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的权利义务。本案中，谭弘民不具备购房资格的情况，在双方签订前述合同时即已存在，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。谭弘民作为买房一方，须对自己是否具备购房资格尽到审慎的注意义务，现因违反该义务导致前述合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。根据合同约定，任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则，故张秀华有权解除合同并选择要求谭弘民支付违约金或承担定金罚则。针对谭弘民要求张秀华退还

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1249号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭弘民。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张秀华。委托代理人：徐德军，广东中意达律师事务所律师。上诉人谭弘民与被上诉人张秀华因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法……