互易纠纷 （2015）常民一终字第561号

本案争议焦点是违约金的调整问题。违约金的调整关键在于：1、约定违约金是否过分高于造成的损失；2、非违约方的损失如何确定。本案中，卜运生、商贸公司签订的《安乡县农业局机关大院宿舍置换合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性的规定，属有效合同，双方应继续履行，商贸公司迟延交付房屋没有法定的抗辩理由，其违约责任在商贸公司，因此商贸公司应承担本案的全部违约责任。商贸公司不能在合同约定的交房期间内交付房屋，卜运生不能如期取得房屋的居住权，致使卜运生继续在外租住房屋，给卜运生造成了242天住房租金等损失。2015年7月9日湖南新融达评估有限责任公司作出的对同地段同类型的房屋租金评估报告确定的9.04元／㎡／月租金标准，是客观真实的，卜运生的租金损失可参照评估报告确定的租金标准进行计算，2014年9月8日至2015年5月8日，卜运生的直接损失应为9188.25元（126×9.04×242÷30）。卜运生的其他损失因没有相应的证据证实，所以不能认定。双方约定的逾期违约金每天400元，逾期242天，应支付违约金96800元，很显然，约定违约金高出实际损失10倍之多，《最高人民法院关于

本案争议焦点是违约金的调整问题。违约金的调整关键在于：1、约定违约金是否过分高于造成的损失；2、非违约方的损失如何确定。本案中，卜运生、商贸公司签订的《安乡县农业局机关大院宿舍置换合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性的规定，属有效合同，双方应继续履行，商贸公司迟延交付房屋没有法定的抗辩理由，其违约责任在商贸公司，因此商贸公司应承担本案的全部违约责任。商贸公司不能在合同约定的交房期间内交付房屋，卜运生不能如期取得房屋的居住权，致使卜运生继续在外租住房屋，给卜运生造成了242天住房租金等损失。2015年7月9日湖南新融达评估有限责任公司作出的对同地段同类型的房屋租金评估报告

湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民一终字第561号上诉人（原审原告）卜运生，男，1973年出生，汉族，居民，个体经商，住湖南省安乡县委托代理人孙杰平，女，汉族，1978年出生，居民，住湖南省安乡县，系卜运生之妻。委托代理人戴红杰，湖南信义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）安乡县恒生商贸有限责任公司，住所地湖南省安乡县深柳镇潺陵社区洞庭中路。法定代表人周章平，该公司负责人。……