商品房预售合同纠纷 （2015）怀中民一终字第368号

对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对大汉置业在本案中主张的先履行抗辩权，原审不予支持。大汉置业未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起向张林支付违约金。大汉置业提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具约束力，客观上造成大汉置业对能否延期交房不能预测，根据本案具体情况，原审法院酌情调整大汉置业按日向张林支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为498880元×0.0001=49.89元。张林在庭审中要求大汉置业支付违约金的期间为2014年1月1日至2014年7月3日，故违约金计算为49.89元×184天＝9179.76元。综上所述，依照《中华人民

对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对大汉置业在本案中主张的先履行抗辩权，原审不予支持。大汉置业未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起向张林支付违约金。大汉置业提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第368号上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人邹明，该公司执行董事兼总经理。委托代理人丁再昌（特别授权）。委托代理人李润奇（特别授权）。被上诉人（原审原告）张林，住址湖南省怀化市鹤城区。上诉人怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）因与被上诉人张林商品房预售合同……