房屋买卖合同纠纷 （2019）琼01民终5581号

张运明、李晓与美万佳公司签订的《内部认购合同》中已约定了所认购的房屋基本信息、价款、付款条件、交房时间、办证时间、违约责任等事项，基于该合同约定的内容，双方可完成交易。且美万佳公司已按约定收取张运明、李晓超过40%的购房款，因此一审法院认定张运明、李晓和美万佳公司签订的《内部认购合同》具备房屋买卖合同的主要内容，并非预约合同，系房屋买卖合同。且上述生效裁判文书已认定，涉案项目房产为商品房性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。”涉案项目房产至今未取得商品房预售许可证，故一审法院认定张运明、李晓和美万佳公司签订的《内部认购合同》系商品房买卖合同，为无效合同。至于美万佳公司辩称涉案项目房产不是商品房性质，是保障性住房，但本案中未提交充分有效的证据佐证，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。由于张运明、李晓和美万佳公司均认为双方签订的合同有效，与一审法院认定合同的效力不一致。一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干

张运明、李晓与美万佳公司签订的《内部认购合同》中已约定了所认购的房屋基本信息、价款、付款条件、交房时间、办证时间、违约责任等事项，基于该合同约定的内容，双方可完成交易。且美万佳公司已按约定收取张运明、李晓超过40%的购房款，因此一审法院认定张运明、李晓和美万佳公司签订的《内部认购合同》具备房屋买卖合同的主要内容，并非预约合同，系房屋买卖合同。且上述生效裁判文书已认定，涉案项目房产为商品房性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认

海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5581号上诉人（原审原告）：张运明，男，1983年1月30日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。上诉人（原审原告）：李晓，女，1984年2月5日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。两上诉人共同委托诉讼代理人：范贤成，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南美万佳房地产有限公司，住所地海口市府城镇高登街……