商品房销售合同纠纷 （2019）赣08民终1835号

商品房买卖合同，是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。同时，穗华公司未举证证明业主已享有免缴或少缴水、电费的实际利益，以及双方就水、电费折抵逾期交房违约金达成一致，应承担举证不利的后果，故对其相关抗辩，不予支持。综合诉辩意见及查明的事实，可以将双方争执的焦点概括如下：一、实际交房时间的认定，即周志军、赵平香主张的逾期交房违约责任应否截止至其办理前述手续的前一天？二、周志军、赵平香提出的违约金计算标准能否得到支持？关于第一项争议焦点。案涉商品房迟延交付违约金的计算期限，双方以约定的交房次日起算均无异议。但就止算点，周志军、赵平香领取钥匙之事实交付，是否视为开发商房屋交付义务的完成。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据意思自治原则，合同中约定的交付条件是双方的真实意思表示，应坚持有约定从约定的原则，即严格按照双方约定的条件及基本的法定条件来认定商品房符合交付条件的时间。其次，从交付条件来看。《中华人民共和国建筑法》

商品房买卖合同，是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。同时，穗华公司未举证证明业主已享有免缴或少缴水、电费的实际利益，以及双方就水、电费折抵逾期交房违约金达成一致，应承担举证不利的后果，故对其相关抗辩，不予支持。综合诉辩意见及查明的事实，可以将双方争执的焦点概括如下：一、实际交房时间的认定，即周志军、赵平香主张的逾期交房违约责任应否截止至其办理前述手续的前一天？二、周志军、赵平香提出的违约金计算标准能否得到支持？关于第一项争议焦点。案涉商品房迟延交付违约金的计算期限，双方以约定的交房次日起算均无异议。但就止算点，周志军、赵平香领取钥匙之事

江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1835号上诉人（原审被告）：吉安市穗华房地产开发有限公司。住所地：江西省吉安市吉州区吉州大道**。统一社会信用代码：91360800784116684Y。法定代表人：吴德志，该公司董事长。委托诉讼代理人:胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。委托诉讼代理人:邓启红，江西智桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周志军，男，1989年10月……