商品房预售合同纠纷 （2011）渝一中法民终字第08615号

关于原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的效力，虽然涉案房屋在出卖给原告时抵押给了第三人，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。原被告签订的商品房买卖合同作为讼争房屋所有权转移的原因行为，是一种债权行为，并非该房屋所有权转移的物权变动行为，相关法律关于未经通知抵押权人而导致无权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对于原告要求确认该合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决为：一、原告蒋跃与被告重庆吉泰物业发展有限公司于2004年3月31日签订的《重庆市商品房买卖

关于原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的效力，虽然涉案房屋在出卖给原告时抵押给了第三人，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。原被告签订的商品房买卖合同作为讼争房屋所有权转移的原因行为，是一种债权行为，并非该房屋所有权转移的物权变动行为，相关法律关于未经通知抵押权人而导致无权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因

重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2011）渝一中法民终字第08615号上诉人（原审原告）：蒋跃，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：康扬会，重庆中钦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆吉泰物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪金龙路64号。法定代表人王兴木，经理。被上诉人（原审第三人）：重庆农村商业银行股份有限公司渝北支行，住所地重庆市渝北区双龙大道93号。负责人彭建，行长。委托代理人……