商品房销售合同纠纷 （2017）赣10民终51号

本案争议焦点为：1、张簪文要求九公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效？2、张簪文提出九川公司超容积率建设造成其损失问题？3、张簪文要求九川公司排除消防、排水、变电设施安全隐患，清除废弃钢筋，提高绿化率，禁止商业废水进入小区等问题？4、交付使用后的房屋质量及赔偿问题？一、关于张簪文要求九川公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。张簪文认为，九川公司将未经竣工验收备案、不具备交付条件的商品房进行交付，即违反合同约定的交付条件，也违反了国家法律的强制性规定，属无效的民事行为，不产生交付的法律效力，等同于未交房，其违约行为一直持续到商品房通过竣工验收备案，因此，不存在超过诉讼时效的问题。九川公司认为，双方签订的合同约定了交房时间，过了约定期开发未交付房屋，购房者就应当知道其权利被侵害。在此期间张簪文怠于行使向九川公司主张要求支付逾期交房违约金的权利。同理，张簪文向九川公司主张要求支付逾期办证违约金的诉讼请求也已过诉讼时效。一审法院认为，交房行为是否有效，应该依据《合同法》第五十二条规定的无效情形予以认定。虽然《建筑法》《城市房地产

本案争议焦点为：1、张簪文要求九公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效？2、张簪文提出九川公司超容积率建设造成其损失问题？3、张簪文要求九川公司排除消防、排水、变电设施安全隐患，清除废弃钢筋，提高绿化率，禁止商业废水进入小区等问题？4、交付使用后的房屋质量及赔偿问题？一、关于张簪文要求九川公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。张簪文认为，九川公司将未经竣工验收备案、不具备交付条件的商品房进行交付，即违反合同约定的交付条件，也违反了国家法律的强制性规定，属无效的民事行为，不产生交付的法律效力，等同于未交房，其违约行为一直持续到商品房

江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣10民终51号上诉人（原审原告）：张簪文，男，汉族，江西省广昌县人，住江西省广昌县。委托诉讼代理人：胡瑾，江西赣联律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：黄曼，江西赣联律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：广昌九川物流有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇旴江一路。法定代表人：高尚万，系该公司董事长。委托诉……