商品房预售合同纠纷 （2015）锡民终字第3120号

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。相对人有理由相信行为人有代理权的可以构成表见代理，具体表现为：被代理人应当知道行为人以其代理人名义为民事行为而不表示反对的可视为构成表见代理；被代理人对外曾有授予行为人代理权的表示，实际上有无授予或者权限如何，相对人根据一般理性判断难以知晓的也可视为构成表见代理。本案中，朱文斌于2012年7月通过惠安公司的POS机分二次刷卡付款80万元，从订购单载明的条款及惠安公司收受款项的行为看，订购单已具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。惠安公司虽然与恒兴公司于2012年9月22日签订了终止代理合同的协议，但恒兴公司并未将委托授权书收回并公告，并且惠安公司于2012年9月28在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期楼盘销售广告后，恒兴公司也未采取任何措施，故可以推定恒兴公司应当知道惠安公司及叶志峰仍以其代理人的名义进行相关销售行为。惠安公司作为恒兴公司当时的有权代销公司，叶志峰作为惠安公司的法定代表人，叶志峰收取房款并作出相应承诺的行为属于表见代理，恒兴公司应对该代

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。相对人有理由相信行为人有代理权的可以构成表见代理，具体表现为：被代理人应当知道行为人以其代理人名义为民事行为而不表示反对的可视为构成表见代理；被代理人对外曾有授予行为人代理权的表示，实际上有无授予或者权限如何，相对人根据一般理性判断难以知晓的也可视为构成表见代理。本案中，朱文斌于2012年7月通过惠安公司的POS机分二次刷卡付款80万元，从订购单载明的条款及惠安公司收受款项的行为看，订购单已具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。惠安公司虽然与恒兴公司于2012年

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第3120号上诉人（原审原告）朱文斌。委托代理人陆国君，江苏衡立律师事务所律师。被上诉人（原审告）宜兴市恒兴置业有限公司，住所地宜兴环科园兴业路88号。法定代表人施洪飞，该公司董事长。委托代理人丁纪萍，该公司员工。委托代理人王龙杰，上海市万达律师事务所律师。上诉人朱文斌因与被上诉人宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）商品房预售合同……