商品房预售合同纠纷 （2014）渝五中法民申字第256号

本案的争议焦点在于逾期交房违约金调整是否适当的问题。恒大公司（甲方）与杨刚（乙方）在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条对逾期交房违约责任作了约定：“……合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金……”，合同对交房及通电时间进行了约定。但被申请人恒大公司未能在合同约定时间内达到为申请人进行正式通电的条件。根据双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，交付房屋通电的要求需要达到“使用条件”。“非正式供电”并未纳入城市供电网络，不符合法律法规规定和交易习惯，不能视为其满足了约定的“使用条件”。故恒大公司交付房屋的行为未达到“使用条件”，视为延期交房，应当承担逾期交房的违约责任。同时，恒大公司二审中主张约定违约金过高，要求法院作出调整，杨刚也未能举示证据证明其所遭受的实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，二审判决以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度综合考量，对合同约定违约金作出适

本案的争议焦点在于逾期交房违约金调整是否适当的问题。恒大公司（甲方）与杨刚（乙方）在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条对逾期交房违约责任作了约定：“……合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金……”，合同对交房及通电时间进行了约定。但被申请人恒大公司未能在合同约定时间内达到为申请人进行正式通电的条件。根据双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，交付房屋通电的要求需要达到“使用条件”。“非正式供电”并未纳入城市供电网络，不符合法律法规规定和交易习惯，不能视为其满足了约定的“使用条件”。故恒大公司交付房屋的

重庆市第五中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）渝五中法民申字第256号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨刚。委托代理人：王海亮，重庆巴国律师事务所律师。委托代理人：易珉，重庆巴国律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：恒大地产集团重庆有限公司。住所地：重庆市九龙坡区科园一路*号大西洋国际大厦**层。组织机构代码：79071779-3。法定代表人：廖嘉宁，总经理。再审申请人杨刚……