租赁合同纠纷 （2019）粤19民终6010号

“众耀公司是基于法院强制拍卖取得案涉商铺所有权，该方式不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，不宜适用买卖不破租赁原则，案涉商铺所有权利自2018年4月9日转移后，众耀公司愿意继续出租给闻达中心占有使用，双方仅对闻达中心是否需要向众耀公司重新缴纳押金及2018年4月9日之后的租金等问题存在争议”，与法律规定、立法精神不符。1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，一审法院认定法院执行拍卖财产不适用买卖不租赁原则，是错误。2.一审错误法院强制拍卖不属于平等主体之间意思自治。法院强制拍卖被执行人房产，对于被执行人而言，是强制行为。但对于竞买人来说，是完全自主、自愿、平等地参与。法院已全面告知标的物现有信息及可能未知的瑕疵，竞买人也有权自行了解标的物实际状态的前提下，竞买自愿承担标的物已知或未知瑕疵，完全自主、平等地参与竞拍，不存在任何被强制的情形。3.本案租赁合同的解除，并非因法院强制拍卖所致，而是众耀公司成为出租人后，单方事实根本违约行为，导致合同解除。根据买卖不破租赁原则，闻达中心无需重复缴纳押金及缴纳2018年4月9日之后的租金。

“众耀公司是基于法院强制拍卖取得案涉商铺所有权，该方式不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，不宜适用买卖不破租赁原则，案涉商铺所有权利自2018年4月9日转移后，众耀公司愿意继续出租给闻达中心占有使用，双方仅对闻达中心是否需要向众耀公司重新缴纳押金及2018年4月9日之后的租金等问题存在争议”，与法律规定、立法精神不符。1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，一审法院认定法院执行拍卖财产不适用买卖不租赁原则，是错误。2.一审错误法院强制拍卖不属于平等主体之间意思自治。法院强制拍卖被执行人房产，对于被执行人而言，是强制行为。但对于竞买人来

广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终6010号上诉人（一审原告，反诉被告）：东莞市东城闻达英语培训中心，住所地：东莞市东城大道金月湾花园商铺B区二楼，统一社会信用代码：524419007962246824。法定代表人：廖丽，执行校长。委托诉讼代理人：廖佩英，广东颂方律师事务所律师。上诉人（一审被告，反诉原告）：东莞市众耀置业有限公司，住所地：东莞市南城街道西平社区宏伟路……