（2016）闽08执异25号

郑敏与龙岩市国葳房地产开发有限公司口头约定买受了商品房即龙岩市新罗区南城小溪路4号（绿色食品销售中心）6幢附属杂物间6－12号。但在本院查封时，登记机关未有案外人商品房登记记录。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，案外人郑敏的房产未能取得物权上的效力，法院查封，依法有据。又查，案外人郑敏在提出执行异议时，对本院查封标的物未能提供合法有效的书面买卖合同。依据2014年12月29日《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人郑敏未能

郑敏与龙岩市国葳房地产开发有限公司口头约定买受了商品房即龙岩市新罗区南城小溪路4号（绿色食品销售中心）6幢附属杂物间6－12号。但在本院查封时，登记机关未有案外人商品房登记记录。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，案外人郑敏的房产未能取得物权上的效力，法院查封，依法有据。又查，案外人郑敏在提出执行异议时，对本院查封标的物未能提供合法有效的书面买卖合同。依据2014年12月29日《最高人民法院关于人民法院办理执行异议

福建省龙岩市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）闽08执异25号案外人：郑敏，男，汉族，1973年6月29日出生，居住龙岩市新罗区。申请执行人：厦门市禾兴建设集团有限公司，住所地厦门市江头白果山，组织机构代码15522009―1。法定代表人周世凯，董事长。申请执行人：厦门市福客庄典当有限公司，住所地厦门市湖里区江头北路69－08号，组织机构代码77602024―4。法定代表人吴金交，总经理。……