商品房预售合同纠纷 （2014）宁民终字第1871号

本案双方当事人签订的商品房现售合同明确约定，购房人在领取房屋所有权证90天后，有权要求开发商配合办理涉案房屋的土地使用权变更登记。该约定系合同双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。2009年11月朗筑公司向南京市国土资源局申请办理分割证，该局收件后进行了地籍调查并出具成果表，初步确认朗筑公司建房超容积率，因朗筑公司擅自改变用地条件，导致土地使用存在缺陷，致暂时不能领取分割证。南京市国土资源局已将成果表交给朗筑公司，并告知其向利用处申请确认是否超容积率并完善相关手续，但朗筑公司至今未向利用处申请并完善相关手续。庄颖青至今未能领取涉案房屋的国有土地使用权证，其根本原因在于朗筑公司未履行相关义务，朗筑公司应当承担全部违约责任。依据双方的商品房现售合同的约定，朗筑公司作为开发商，应当履行协助办理涉案房屋的土地使用权变更登记的法律义务。但在庄颖青、朗筑公司签订商品房现售合同之前还存在一个土地出让合同，正是因为朗筑公司擅自变更用地条件增加了容积率，违反了土地出让合同的约定，未履行行政合同义务，从而导致其不能履行商品房现售合同约定的民事义务。该义务表面上是民事合同约定

本案双方当事人签订的商品房现售合同明确约定，购房人在领取房屋所有权证90天后，有权要求开发商配合办理涉案房屋的土地使用权变更登记。该约定系合同双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。2009年11月朗筑公司向南京市国土资源局申请办理分割证，该局收件后进行了地籍调查并出具成果表，初步确认朗筑公司建房超容积率，因朗筑公司擅自改变用地条件，导致土地使用存在缺陷，致暂时不能领取分割证。南京市国土资源局已将成果表交给朗筑公司，并告知其向利用处申请确认是否超容积率并完善相关手续，但朗筑公司至今未向利用处申请并完善相关手续。庄颖青至今未能领取涉案房屋的国有土地使用权证，其根本原

江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）宁民终字第1871号上诉人（原审庄颖青）庄颖青，女，1975年8月18日出生。委托代理人叶松，江苏创盈律师事务所律师。被上诉人（原审朗筑公司）南京朗筑建设工程有限公司，组织机构代码13492817-0，住所地南京市栖霞区和燕路365号。法定代表人史来顺，该公司总经理。委托代理人张映波、谷巍巍，江苏诺华律师事务所律师。上诉人庄颖青因与被上诉人南京……