（2015）吕民一终字第302号

本案所涉房屋买卖契约中有张改兰的签名，张改兰与宋吉生系叔嫂关系，买卖时将宅基地使用证交给被告刘生有，村委在该房屋买卖契约上加盖公章，结合村委证明，即使买卖时张改兰不在场，契约上名字系宋吉生代签，但作为合同相对方，刘生有有理由相信行为人有代理权。根据《中华人民共和国合同法》的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，双方买卖的标的物为农村宅基地上所建房屋，农村宅基地具有社会福利性和村民身份性，取得农村宅基地使用权的主体只能是集体经济组织的内部成员，集体经济组织成员基于宅基地的使用权，取得农村房屋的建造权，进而取得农村房屋的所有权。根据《土地管理法》的规定，农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，根据房地一致的原则，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权进行自由处分，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让。被告刘生有非房屋所在地集体经济组织成员，不能取得该村宅基地使用权，所以本案中房屋买卖合同应属无效。农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其

本案所涉房屋买卖契约中有张改兰的签名，张改兰与宋吉生系叔嫂关系，买卖时将宅基地使用证交给被告刘生有，村委在该房屋买卖契约上加盖公章，结合村委证明，即使买卖时张改兰不在场，契约上名字系宋吉生代签，但作为合同相对方，刘生有有理由相信行为人有代理权。根据《中华人民共和国合同法》的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，双方买卖的标的物为农村宅基地上所建房屋，农村宅基地具有社会福利性和村民身份性，取得农村宅基地使用权的主体只能是集体经济组织的内部成员，集体经济组织成员基于宅基地的使用权，取得农村房屋的建造权，进而

山西省吕梁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吕民一终字第302号上诉人（原审原告）宋志军，离石区滨河街道办职工。上诉人（原审原告）宋志红，离石区永宁小学教师。上诉人（原审原告）任月清，诉讼期间死亡。上诉人（原审被告）刘生有，又名刘小平。被上诉人（原审被告）宋吉生，山西省离石区西属巴街道办留子局村。上诉人宋志军、宋志红、任月清因与上诉人刘生有、原审被告宋吉生确认合同无效纠纷一案，不服山西省……