（2017）黑10执异21号

本案被执行人牡丹江银邦房地产开发有限公司经拍卖取得涉案土地时的土地性质为土地物权资产，本院（2013）牡法执字第40-20号执行裁定书将涉案土地界定为土地使用权，牡丹江市国土资源局向本院复函称涉案土地的土地物权资产应是土地承包经营权。物权包括所有权、用益物权、担保物权。该涉案土地为国家所有，被执行人牡丹江银邦房地产开发有限公司通过拍卖取得的物权资产应为用益物权的范围，用益物权包含土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。被执行人通过拍卖取得的物权资产（用益物权）为何种土地性质，国家相关职能管理部门至今并未作出准确、清晰的认定，该涉案土地至今未能办理落户登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，原则上应遵循“不登记则不生效”的规则，但也存在例外，如土地承包经营权的设立即不以登记为生效要件。本案的特殊性在于，土地物权资产性质不清，至今未能办理落户登记，不能办理物权的设立、变更、转让登记。在本院查封涉案土地之前，本案被执行人牡丹江银邦房地产开发有限公司以涉案土地中的四万平方米与案外人牡丹江市鸿霏装饰工程有限责任公司签订了抵押协议，现案外人已实际占有使用，该协议为双方真实意思表示，

本案被执行人牡丹江银邦房地产开发有限公司经拍卖取得涉案土地时的土地性质为土地物权资产，本院（2013）牡法执字第40-20号执行裁定书将涉案土地界定为土地使用权，牡丹江市国土资源局向本院复函称涉案土地的土地物权资产应是土地承包经营权。物权包括所有权、用益物权、担保物权。该涉案土地为国家所有，被执行人牡丹江银邦房地产开发有限公司通过拍卖取得的物权资产应为用益物权的范围，用益物权包含土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。被执行人通过拍卖取得的物权资产（用益物权）为何种土地性质，国家相关职能管理部门至今并未作出准确、清晰的认定，该涉案土地至今未能办理落户登记。不动产物权的设立、变更、

黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）黑10执异21号案外人牡丹江市鸿霏装饰工程有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区西二条路爱民街31号，统一社会信用代码91231000702897967H。法定代表人张贵军，男，职务董事长。申请执行人徐海英，女，1973年2月12日出生，汉族。被执行人牡丹江银邦房地产开发有限公司，组织机构代码79504747-7，住所地黑龙江省牡丹江市……