房屋买卖合同纠纷 （2017）粤03民终2598号

涉案合同的效力问题是本案争议的焦点。刘彦认为黄思烨2016年3月6日签订涉案合同的行为系无权代理行为，李远志一直未对涉案合同作出合法有效的追认，刘彦依法有权撤销涉案合同，故涉案合同无效；而美联物业、黄思烨、李远志均认为涉案合同已经李远志追认，合法有效。对此原审法院评析如下：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。本案中，就黄思烨无权代理签订涉案合同这一事实，各方当事人均不持异议，关键是涉案合同是否经李远志合法追认的问题。根据查明的事实，刘彦在签订涉案合同后确实有通过美联物业催告李远志对涉案合同进行追认并要求美联物业在李远志出具真实有效的《公证书》前不能支付定金，李远志在一个月内出具了关于委托黄思烨转卖涉案房产的《公证书》，而美联物业亦及时将李远志已出具上述《公证书》事宜告知刘彦并通过微信将《公证书》截图发送至

涉案合同的效力问题是本案争议的焦点。刘彦认为黄思烨2016年3月6日签订涉案合同的行为系无权代理行为，李远志一直未对涉案合同作出合法有效的追认，刘彦依法有权撤销涉案合同，故涉案合同无效；而美联物业、黄思烨、李远志均认为涉案合同已经李远志追认，合法有效。对此原审法院评析如下：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。本案

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终2598号上诉人（原审原告）：刘彦，女委托诉讼代理人：钟宏伟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梓珊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区，组织机构代码：727151643。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：王晓燕，女，该公司员工……