商品房预售合同纠纷 （2017）湘01民终2145号

本案争议的焦点是高瑞公司是否构成违约。首先，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应该承担违约责任。高瑞公司向唐楚朋作出的承诺具体明确，结合当时双方签订商品房买卖合同时房地产市场低迷的实际情况，该承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，虽然该允诺未载入商品房买卖合同，但应当视为商品房买卖合同内容。其次，学校的设立、学区（位）的划分、调整等事项系教育行政管理部门的职权范畴，且教育行政管理部门可根据生源和学校动态变化情况每学年度对招生范围作适当调整。从一审案件查明的事实来看，高瑞公司承诺时间在前，义务教育招生入学工作的实施办法的政策实施在后。由此可见，高瑞公司对学区（位）的划分、调整并没有相应权力，且其在承诺中明确告知了“在满足××岳麓区实验小学招生条件的情况下，如因不可抗力原因导致不能入学，其不承担任何责任”。同时唐楚朋对没有满足××岳麓区实验小学招生条件及因国

本案争议的焦点是高瑞公司是否构成违约。首先，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应该承担违约责任。高瑞公司向唐楚朋作出的承诺具体明确，结合当时双方签订商品房买卖合同时房地产市场低迷的实际情况，该承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，虽然该允诺未载入商品房买卖合同，但应当视为商品房买卖合同内容。其次，学校的设立、学区（位）的划分、调整等事项系教育行政管理部门的职权范

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2145号上诉人（原审原告）唐楚朋，男，汉族，1997年1月23日出生，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人黄殷，湖南人和人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南高瑞房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路899号万科城市花园独立商业1112号。法定代表人胡斌，董事长。委托诉讼代理人魏华，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。委托诉……