物业服务合同纠纷 （2014）威商终字第188号

本案争议焦点为：1、威海御临物业服务有限公司做为本案原告，主体是否适格，是否应当追加福州公司为第三人。2、原告主张水电费物业费是否超过诉讼时效，是否合理。关于焦点1福州公司与御临实业公司及与被告签订的前期物业合同是双方真实意思表示，合法有效。因福州公司不能继续为业主提供服务，而与御临实业公司协商终止履行前期物业合同。依据前期物业合同第37条约定，御临实业公司有权选聘新的物业公司行使合同权利及履行合同义务，而此时，御临华府小区未成立业主大会及业主委员会，仍处于前期物业管理阶段，御临实业公司作为开发商有责任为小区业主继续选聘物业公司。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故御临实业公司与原告签订的物业合同，业主应当遵守该合同内容。被告以未经业主同意为由抗辩原告主体不适格，无法律依据，不予支持。原告系经工商合法登记并具有资质的物业服务公司，故原告与御临实业公司签订的前期物业

本案争议焦点为：1、威海御临物业服务有限公司做为本案原告，主体是否适格，是否应当追加福州公司为第三人。2、原告主张水电费物业费是否超过诉讼时效，是否合理。关于焦点1福州公司与御临实业公司及与被告签订的前期物业合同是双方真实意思表示，合法有效。因福州公司不能继续为业主提供服务，而与御临实业公司协商终止履行前期物业合同。依据前期物业合同第37条约定，御临实业公司有权选聘新的物业公司行使合同权利及履行合同义务，而此时，御临华府小区未成立业主大会及业主委员会，仍处于前期物业管理阶段，御临实业公司作为开发商有责任为小区业主继续选聘物业公司。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）威商终字第188号上诉人（原审被告）：王爱艳，女，1970年10月8日出生，汉族。委托代理人：王占船，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海御临物业服务有限公司。法定代表人：林心基，该公司经理。委托代理人：宋修刚，该公司法律顾问。上诉人王爱艳因与被上诉人威海御临物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服文登市人民法院（2012）文商……