商品房预售合同纠纷 （2016）湘01民终2619号

蔡孝林夫妇与天健房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，对双方都有约束力，双方应该全面履行合同规定的义务。本案的焦点是在讼争房屋墙面上有空鼓的情况下，蔡孝林是否能拒绝收房，天健房地产公司是否支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”由此可见，就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或者不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的，开发商违反了法律的强制性规定，开发商应向买受人承担房屋质量责任，买受人因此也可以拒绝收房。从房屋质量瑕疵的角度看，开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所销售的房屋符合合同中约定质量要求。但是对于交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，买受人不能由此拒绝接收房屋。开发商对于交付质量瑕疵的房屋，应该承担维修、更换、重作等违约责任，对于因此给买受

蔡孝林夫妇与天健房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，对双方都有约束力，双方应该全面履行合同规定的义务。本案的焦点是在讼争房屋墙面上有空鼓的情况下，蔡孝林是否能拒绝收房，天健房地产公司是否支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”由此可见，就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或者不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终2619号上诉人（原审原告）蔡孝林。被上诉人（原审被告）浏阳市天健房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市行政中心C地块9号栋附楼。法定代表人雷清波，董事长。委托代理人冯玉，湖南众议律师事务所律师。上诉人蔡孝林因与被上诉人浏阳市天健房地产开发有限公司（以下简称天健房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出的(201……