（2012）深中法房终字第2441号

泰宁花园业主委员会因任期届满，自2001年10月30日起就不再具有合法主体资格，其行为不能再代表全体业主。故，泰宁花园业主委员会与第三人泰宁物业于2004年10月1日签订的《泰宁物业管理合同》为无效合同。第三人泰宁物业虽然未与全体业主或原业主委员会签订物业管理合同，但其自泰宁花园1996年入伙以来，一直为泰宁花园提供物业管理服务，全体业主或原业主委员会在任期内并未提出异议而予以接受，所以，第三人泰宁物业与泰宁花园全体业主已经形成事实上的物业服务合同关系，泰宁花园业主应当按相关收费标准向第三人泰宁物业支付相应的物业管理费及交纳本体维修基金。关于第三人泰宁物业对涉案房产本体维修基金的处分，原审法院认为，虽然物业管理费和本体维修基金一般都按月交纳给物业管理公司，但两种费用的性质却截然不同。物业管理费属于物业管理公司的劳动报酬，归物业管理公司所有；而本体维修基金则属于全体业主所有，物业管理公司只是代收。本案中，本体维修基金不归第三人泰宁物业所有，第三人泰宁物业对本体维修基金不享有处分权。在第三人泰宁物业未得到全体业主追认或事后未取得处分权的情况下，第三人泰宁物业对本体维修基金的处分构成无权处分

泰宁花园业主委员会因任期届满，自2001年10月30日起就不再具有合法主体资格，其行为不能再代表全体业主。故，泰宁花园业主委员会与第三人泰宁物业于2004年10月1日签订的《泰宁物业管理合同》为无效合同。第三人泰宁物业虽然未与全体业主或原业主委员会签订物业管理合同，但其自泰宁花园1996年入伙以来，一直为泰宁花园提供物业管理服务，全体业主或原业主委员会在任期内并未提出异议而予以接受，所以，第三人泰宁物业与泰宁花园全体业主已经形成事实上的物业服务合同关系，泰宁花园业主应当按相关收费标准向第三人泰宁物业支付相应的物业管理费及交纳本体维修基金。关于第三人泰宁物业对涉案房产本体维修基金的处分，原审法院

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第2441号上诉人（原审原告）深圳市庄敬投资发展有限公司。法定代表人方小军，董事长。委托代理人亓禹，广东融商诚达律师事务所律师。委托代理人田锡平，广东融商诚达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）华商银行。法定代表人陈爱平，董事长。委托代理人蒋卫东，广东瑞特律师事务所律师。委托代理人陈君尧，广东瑞特律师事务所律师。原审被告中国东方资产……