（2015）中中法民一终字第1137号

关于本案皇爵公司主体资格是否适格的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，并结合颐景苑五期商铺由皇爵公司实际管理并提供服务的事实，原审法院认定皇爵公司主体适格。本案系物业服务合同纠纷。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，皇爵公司向谭柳标收取物业管理费的前提是建设单位已经将物业交付买受人。物业的交付，即对物业的转移占有。简单来说，建设单位将物业钥匙交付业主即应当视之为交付行为的完成，物业的转移占有发生法律效力。具体到本案中，谭柳标在收到入伙通知书后依约前往物业处办理收楼手续，亦按合同约定缴纳购房款和相关税费，建设单位南辰公司本应将物业钥匙直接交付谭柳标。但南辰公司单方制定的交楼手续要求谭柳标履行缴纳维修基金、预交物业管理费等不属于交楼的合同义务，在谭柳标与物业公司无法

关于本案皇爵公司主体资格是否适格的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，并结合颐景苑五期商铺由皇爵公司实际管理并提供服务的事实，原审法院认定皇爵公司主体适格。本案系物业服务合同纠纷。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，皇爵公司向谭柳标收取物业管理费的前提是建设单位已经将物

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第1137号上诉人（原审原告）：中山市皇爵商业城有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：马文爱，该公司董事。委托代理人：苏枝婵、李林华，分别系该公司物业经理、物业助理。被上诉人（原审被告）：谭柳标，男，1968年10月30日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市皇爵商业城有限公司（以下简称皇爵公司）因与被上诉人谭柳标物业服务……