租赁合同纠纷 （2019）粤0605民初21882号

原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。 《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。 无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。 虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2018年12月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年12月31日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为33年（2018年12月31日至2051年12月30日）。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。 超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的

胡欣怡与佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司、佛山市戴斯物业管理有限公司租赁合同纠纷一案民事一审判决书

广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21882号原告：胡欣怡，女，1989年9月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************，公民身份号码**********。 委托诉讼代理人：肖徽玲，广东佐智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁舜杰，广东佐智律师事务所律师。 被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一……