商品房销售合同纠纷 （2017）赣10民终47号

本案争议焦点有：一、易宗桂要求九川公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效。二、易宗桂提出九川公司超容积率建设造成其损失问题。三、易宗桂要求九川公司排除消防、排水、变电设施安全隐患，清除废弃钢筋，提高绿化率，禁止商业废水进入小区等问题。四、交付使用后的房屋质量及赔偿问题。一、易宗桂要求九川公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效。一审法院认为，交房行为是否有效，应该依据《合同法》第五十二条规定的无效情形予以认定。虽然《建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定了未经验收合格的房屋不得交付使用，但这些规定属于管理性强制规定。从上述有关法律规定来看，对开发商交付未经验收合格的房屋，法律责任都是整改及罚款。因此，违反这些规定并不必然导致民事行为无效，至于未经强制性验收即交房的行为可以通过行政管理手段予以处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，买受人已实际收房并已居住使用，事实上九川公司开发的涉案商品房属于竣

本案争议焦点有：一、易宗桂要求九川公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效。二、易宗桂提出九川公司超容积率建设造成其损失问题。三、易宗桂要求九川公司排除消防、排水、变电设施安全隐患，清除废弃钢筋，提高绿化率，禁止商业废水进入小区等问题。四、交付使用后的房屋质量及赔偿问题。一、易宗桂要求九川公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效。一审法院认为，交房行为是否有效，应该依据《合同法》第五十二条规定的无效情形予以认定。虽然《建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定了未经验收合格的房屋不得交付使用，但这些规定属于管理性强制规定。从上述有关法律

江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣10民终47号上诉人（原审原告）：易宗桂，女，汉族，1974年10月24日出生，住江西省广昌县。委托诉讼代理人：胡瑾，江西赣联律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：黄曼，江西赣联律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：广昌九川物流有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇旴江一路。法定代表人：高尚万，该公司董事……