商品房预售合同纠纷 （2016）闽01民终1283号

池贤平、朱宜于2013年12月21日实际接收房屋，虽然房屋至今尚未办理消防验收合格手续，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”由于该条款中的“交付使用”是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。因为占有仅仅是一种事实的状态，而非一种权利，故在占有转移的情形中，并不一定要使用物权行为理论，这样，无论是动产还是不动产，只要将占有的标的物交付使用既可，而在交付使用标的物时刻起视为占有的转移。本条的占有是一种事实状态的占有。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，而买受人接收了“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定可见，泰禾房地产公司人支付逾期交房违约金的前提是“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，因泰禾房地产公司人已在合同约定的期限的次日（即2013年12月21日）将商品房实际交付给池贤平、朱宜使用，池贤平、朱宜在接受房屋后，再要求以通过消防验收时间作为交房时间而要求泰禾房地产公司支

池贤平、朱宜于2013年12月21日实际接收房屋，虽然房屋至今尚未办理消防验收合格手续，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”由于该条款中的“交付使用”是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。因为占有仅仅是一种事实的状态，而非一种权利，故在占有转移的情形中，并不一定要使用物权行为理论，这样，无论是动产还是不动产，只要将占有的标的物交付使用既可，而在交付使用标的物时刻起视为占有的转移。本条的占有是一种事实状态的占有。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，而

福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终1283号上诉人（原审原告）：池贤平，男，1962年8月27日出生，汉族，住福建省闽清县。上诉人（原审原告）：朱宜，女，1963年4月26日出生，汉族，住福建省闽清县。两上诉人共同委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法……