房屋买卖合同纠纷 （2017）苏05民终1835号

顾立新、岳思明与鞠永官之间系房屋买卖合同关系，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，因当事人一方不履行合同义务的，权利人可以根据约定主张违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，鞠永官作为房屋权利人缔约后，以房屋共有人戴永芳不同意售房为由拒绝履行合同义务，依法应当承担违约责任。顾立新、岳思明与鞠永官明确约定违约金按照房屋成交价格的20%确定，结合鞠永官的违约情况、当时苏州市场存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量，顾立新、岳思明要求鞠永官支付违约金20万的诉讼请求符合法律规定，应予支持，鞠永官认为违约金偏高、要求减少违约金数额的抗辩意见无事

顾立新、岳思明与鞠永官之间系房屋买卖合同关系，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，因当事人一方不履行合同义务的，权利人可以根据约定主张违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，鞠永官作为房屋权利人缔约后，以房屋共有人戴永芳不同意售房

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1835号上诉人（原审被告）：鞠永官。被上诉人（原审原告）：顾立新。委托诉讼代理人：陈龙，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳思明。委托诉讼代理人：陈龙，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。上诉人鞠永官因与被上诉人顾立新、岳思明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初6589号民事……