商品房预售合同纠纷 （2019）黔05民终5352号

本案二审争议焦点是：一、上诉人是否应承担违约责任。二、上诉人是否应返还被上诉人的电视入户费、电开户费。 关于焦点一：不动产权属证书系买受人享有不动产物权的凭证，协助买受人办理房屋权属登记系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。本案中，根据双方的约定，上诉人负有于2016年12月31日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交给被上诉人的义务，因上诉人未按照双方约定交付商品房产权转移登记的文书给被上诉人，其行为已构成违约，应承担本案的违约责任，原判对此认定正确，本院予以确认。 关于上诉人提出的违约系因政策调整导致，属于不可抗力，所以上诉人不应承担支付违约金的法律责任的上诉理由。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。政策调整因素不属于不可抗力。本案中，验收标准有了新规定的政策调整在前，双方签订商品房买卖合同在后，并非不能预见、不能避免并不能克服的情形。上诉人据此认为不应承担违约责任的上诉理由不成立，另，上诉人主张部分业主将消防通道口占用，导致消防验收迟延，影响其办证的上诉理由

本案二审争议焦点是：一、上诉人是否应承担违约责任。二、上诉人是否应返还被上诉人的电视入户费、电开户费。 关于焦点一：不动产权属证书系买受人享有不动产物权的凭证，协助买受人办理房屋权属登记系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。本案中，根据双方的约定，上诉人负有于2016年12月31日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交给被上诉人的义务，因上诉人未按照双方约定交付商品房产权转移登记的文书给被上诉人，其行为已构成违约，应承担本案的违约责任，原判对此认定正确，本院予以确认。 关于上诉人提出的违约系因政策调整导致，属于不可抗力，所以上诉人不应承担支付违约金的法律责任的

贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终5352号 上诉人（原审被告）：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗兴文，男，1964年11月11日生，住贵州省毕节市，系该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：薛锦，1……