商品房销售合同纠纷 （2019）鲁07民终6640号

李佳润与李国军签订的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。李佳润已按照合同约定于2018年3月10日前将首付款200000元交付给李国军、邢志新，李国军、邢志新在涉案房产尚有抵押贷款的情况下，依照合同约定，应在收到李佳润首付款同时去抵押银行办理还款撤押手续，但时至法庭辩论终结前，抵押手续尚未解除，其行为已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，李佳润与李国军签订的合同应予以解除。李国军、邢志新及宝日房地产公司辩称因李佳润不能贷款造成房屋买卖不能，未提交证据予以证实，不予采信。故李国军、邢志新应返还李佳润购房款200000元。我国合同法中规定的违约金是一种违约救济措施，其性质主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性。违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，不得约定与损失不相称的违约金数额。本案中，应以李佳润的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。李佳润主张的违约金数额过高，应以中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.95倍计算为宜。 李佳润请求宝日房地产公

李佳润与李国军签订的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。李佳润已按照合同约定于2018年3月10日前将首付款200000元交付给李国军、邢志新，李国军、邢志新在涉案房产尚有抵押贷款的情况下，依照合同约定，应在收到李佳润首付款同时去抵押银行办理还款撤押手续，但时至法庭辩论终结前，抵押手续尚未解除，其行为已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，李佳润与李国军签订的合同应予以解除。李国军、邢志新及宝日房地产公司辩称因李佳润不能贷款造成房屋买卖不能，未提交证据予以证实，不予采信。故李国军、邢志新应返还李佳润购房款200000元。我国合

山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6640号 上诉人（原审被告）：李国军，男，1981年1月12日出生，住安丘市。 上诉人（原审被告）：邢志新，女，1982年11月7日出生，汉族，住安丘市。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：张会敏，女，1977年8月15日出生，汉族，住潍坊市寒亭区。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：陈政，安丘景龙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审……