返还原物纠纷 （2016）苏06民终2372号

处理农村宅基地房屋买卖纠纷案件，既要严格依照法律、法规的规定认定合同效力，也要从实际出发确定合理的解决方案，维护交易安全和社会诚信。对城镇居民和其他不符合买受人条件的农户购买农村房屋的，在依据法律规定和政策精神认定买卖合同无效后，应当依照合同法的规定，结合个案的具体情况，综合考虑交易时间长短、是否发生连环买卖，以及翻建、改建、装潢、添附等因素，作出合法、合理的裁判。本案所涉的房屋系王黄祥申请建造，王平出卖该房屋未得到王黄祥书面的授权，但综合分析王黄祥与王平的关系、樊海荣自2004年起就一直居住使用该房屋并进行了加盖和装修，期间未有证据表明王黄祥曾主张房屋的权利。根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同为无效。本案所涉房屋系农村集体宅基地上的房屋，两原审被告不属同一集体组织成员，故房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖违反土地管理法的强制性规定，故签订有关房屋买卖的协议内容应当认定为无效。对于王黄祥要求樊海荣返还案涉房屋的请求，首先，从尊重历史，照顾现实的角度考虑，协议签订后，樊海荣付清购房款并居住使用房屋，并对涉案房屋进行了加盖和装修。其次，从有利于妥善解决现有纠纷

处理农村宅基地房屋买卖纠纷案件，既要严格依照法律、法规的规定认定合同效力，也要从实际出发确定合理的解决方案，维护交易安全和社会诚信。对城镇居民和其他不符合买受人条件的农户购买农村房屋的，在依据法律规定和政策精神认定买卖合同无效后，应当依照合同法的规定，结合个案的具体情况，综合考虑交易时间长短、是否发生连环买卖，以及翻建、改建、装潢、添附等因素，作出合法、合理的裁判。本案所涉的房屋系王黄祥申请建造，王平出卖该房屋未得到王黄祥书面的授权，但综合分析王黄祥与王平的关系、樊海荣自2004年起就一直居住使用该房屋并进行了加盖和装修，期间未有证据表明王黄祥曾主张房屋的权利。根据法律规定，违反法律、行政法规

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终2372号上诉人（原审原告）：王黄祥。委托诉讼代理人：张伟，启东市公平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：樊海荣（又名樊春辉）。委托诉讼代理人：吴刚，江苏禾东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王平。上诉人王黄祥与被上诉人樊海荣、王平返还原物纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启和民初字第00203号民事判决，向本院提起……