房屋租赁合同纠纷 （2014）淮中民终字第2367号

原告孙成专将其所有的房屋出租于被告徐丽娟使用，双方之间形成合法有效的房屋租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告徐丽娟在承租房屋期间，又将该房屋交由案外人彭某用于经营；被告徐丽娟称系与彭某联合经营，但双方之间的约定表明，房屋的装修、经营活动、经营风险等均由彭某负责，被告徐丽娟以固定方式获取收益。法院认为，对合同性质的判断应当以其载明的法律关系确定、而不应仅以合同的名称确定，被告徐丽娟与彭某之间的“联营关系”，符合房屋租赁合同的法律特征，实质上为房屋租赁关系。被告徐丽娟主张其为房屋装修有投入，明显与“联营合同”中装修由彭某负责的条款不符。法院认为，被告徐丽娟主张其与彭某系联营，证据不足，不予采信。被告徐丽娟在承租房屋期间，在未经原告孙成专同意的情况下将该房屋转租他人，已经构成违约，原告孙成专依约主张其按当年度房屋租金总额的30%支付3万元违约金，于法有据，法院予以支持。被告徐丽娟与彭某之间的房屋转租关系仅维持约两个月，之后本案涉案房屋由被告徐丽娟继续用于自己经营，被告徐丽娟虽有违约行为，但该违约行为已在较短时间内得到纠正、且并未给原告孙

原告孙成专将其所有的房屋出租于被告徐丽娟使用，双方之间形成合法有效的房屋租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告徐丽娟在承租房屋期间，又将该房屋交由案外人彭某用于经营；被告徐丽娟称系与彭某联合经营，但双方之间的约定表明，房屋的装修、经营活动、经营风险等均由彭某负责，被告徐丽娟以固定方式获取收益。法院认为，对合同性质的判断应当以其载明的法律关系确定、而不应仅以合同的名称确定，被告徐丽娟与彭某之间的“联营关系”，符合房屋租赁合同的法律特征，实质上为房屋租赁关系。被告徐丽娟主张其为房屋装修有投入，明显与“联营合同”中装修由彭某负责的条款不符。法院认

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民终字第2367号上诉人（原审原告）孙成专，退休干部。委托代理人张雷、李德成，江苏律轩律师事务所律师。上诉人（原审被告）徐丽娟，教师。委托代理人金伟，江苏知缘律师事务所律师。委托代理人徐能（系徐丽娟的丈夫），男，汉族，1974年9月3日生。上诉人孙成专与上诉人徐丽娟房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年11月4日作出（201……