房屋买卖合同纠纷 （2019）豫01民终24290号

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，房屋买卖属于重大财产的交易，各方均应当采取审慎的态度。通源公司作为专业房屋中介公司在介绍张彦辉和任增立签订买卖合同时，明知任增立不是房主也没有提交委托代理手续，且交易房产已被抵押，存在交易障碍和风险的情况下，没有及时通知房主张伟利进行追认，没有及时提醒买卖双方存在交易风险，终止交易，减少损失，而是在房屋没有付款，没有解押和过户的情况下，将钥匙交给张彦辉装修入住，导致买卖双方矛盾长期无法解决，损失不断扩大。张彦辉作为买方，未考察房屋产权及抵押情况即草率签订合同，在房屋未解押过户的情况下，装修入住导致损失进一步扩大，且至今未向房屋所有权人支付购房款或者房租。张伟利作为房主，没有保管好房屋各项证件和钥匙，没有将房屋及时解押。对此张彦辉、张伟利、通源公司和任增立均存在不同程度的过错。鉴于现在张彦辉已经将交易房屋装修并长期居住，房屋已经升值到64万元的情况下，经该院组织调解，张伟利同意将涉案房屋转让给张彦辉，张彦辉同意购买涉案房屋。根据交易习惯和

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，房屋买卖属于重大财产的交易，各方均应当采取审慎的态度。通源公司作为专业房屋中介公司在介绍张彦辉和任增立签订买卖合同时，明知任增立不是房主也没有提交委托代理手续，且交易房产已被抵押，存在交易障碍和风险的情况下，没有及时通知房主张伟利进行追认，没有及时提醒买卖双方存在交易风险，终止交易，减少损失，而是在房屋没有付款，没有解押和过户的情况下，将钥匙交给张彦辉装修入住，导致买卖双方矛盾长期无法解决，损失不断扩大。张彦辉作为买方，未考察房屋产权及抵押情况

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24290号上诉人（原审原告、反诉被告）：张彦辉，女，1983年5月8日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：尹占杰，河南有道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张伟利，女，1977年4月26日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：雷国亚，北京市京师律师事务所律师。上诉人张彦辉因与被上诉人张伟利房屋买卖合同纠纷一案，……