合同纠纷 （2021）鲁14民终165号

来利达公司一直不具有所有权和管理权，又认定双方签订的协议是有效的转让合同明显自相予盾，按照这种逻辑，一审法院既不认可来利达公司有所有权，也不认可来利达公司的管理权，那梁福贵是如何从来利达公司处取得地热井的管理权和收益权的呢？那双方的协议是如何认定是有效的转让合同的呢？没有所有权和管理权的主体能否成为有效转让合同的合同主体呢？根据《物业管理条例》的规定，在没有业主委员会成立前，建设方是可以同物业企业签订物业管理合同的，签订的合同为有效合同，对于合同的性质应以合同的内容予以确定。本案中，从合同内容来看，来利达公司只是将管理权转交给梁福贵管理，由梁福贵收取业主取暖费、负责对地热井的看管、检查、维修、养护、增建其他项目和验收，其费用由梁福贵负责，管理权转交期间，来利达公司不得插手供暖的事宜。但自梁福贵接管后，管理混乱，造成业主投诉、上访等不断，且梁福贵在未经来利达公司及业主同意的情况下，私自同地矿公司签订了《宁津县名门现代城地热井资源及经营权转让协议》，将地热井的所有权及管理权向该公司进行了转让，该行为已严重侵害了来利达公司及全体业主的利益，也严重违反了来利达公司与梁福贵签订的名门现代城地热井

来利达公司一直不具有所有权和管理权，又认定双方签订的协议是有效的转让合同明显自相予盾，按照这种逻辑，一审法院既不认可来利达公司有所有权，也不认可来利达公司的管理权，那梁福贵是如何从来利达公司处取得地热井的管理权和收益权的呢？那双方的协议是如何认定是有效的转让合同的呢？没有所有权和管理权的主体能否成为有效转让合同的合同主体呢？根据《物业管理条例》的规定，在没有业主委员会成立前，建设方是可以同物业企业签订物业管理合同的，签订的合同为有效合同，对于合同的性质应以合同的内容予以确定。本案中，从合同内容来看，来利达公司只是将管理权转交给梁福贵管理，由梁福贵收取业主取暖费、负责对地热井的看管、检查、维修、

山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终165号上诉人（原审原告）：德州来利达房地产有限公司，住所地山东省德州市宁津县南环路西首。法定代表人：胡朱晶敏，总经理。委托诉讼代理人：王臣生，宁津宁城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：梁福贵，男，1954年5月18日出生，汉族，住山东省宁津县城区。委托诉讼代理人：刘连祥，山东刘连祥律师事务所律师。原审被告：山东地矿舜景地热……