确认合同无效纠纷 （2016）沪01民终8732号

选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体由业主大会议事规则规定。本案涉案的阳光海岸小区业主大会议事规则规定，业主大会可以采用邮寄形式进行表决，但“视为同意”不适用于选聘物业服务企业。而本案选聘物业服务企业的选票，同意票中返回信息表示同意的仅17票，剩余304票均为未反馈意见而视为同意的，故业主大会的该次表决不符合法律、法规的相关规定。在新驰物业未获得业主大会合法选聘的情况下，阳光海岸业委会以该次表决结果为依据与新驰物业签订的《物业服务合同》应属无效。判决：确认上海新驰物业有限公司与上海市奉贤区阳光海岸业主委员会于2013年12月1日签订的《物业服务合同》无效。案件受理费人民币80元，由上海新驰物业有限公司、上海市奉贤区阳光海岸业主委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提交证据《关于终止“阳光海岸”小区物业服务合同的通知》，欲证明上诉人新驰物业已认可

选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体由业主大会议事规则规定。本案涉案的阳光海岸小区业主大会议事规则规定，业主大会可以采用邮寄形式进行表决，但“视为同意”不适用于选聘物业服务企业。而本案选聘物业服务企业的选票，同意票中返回信息表示同意的仅17票，剩余304票均为未反馈意见而视为同意的，故业主大会的该次表决不符合法律、法规的相关规定。在新驰物业未获得业主大会合法选聘的情况下，阳光海岸业委会以该次表决结果为依据与新驰物业签订的《物业服务合同》应属无效。判决：确

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终8732号上诉人（原审被告）：上海新驰物业有限公司，住所地上海市浦东新区东方路1988号602-3室。法定代表人：张爱华，总经理。上诉人（原审被告）：上海市奉贤区阳光海岸业主委员会，住所地上海市奉贤区海湾路369号105室。负责人：郑燕，主任。负责人：凌耀初。负责人：松本梅生。上列两上诉人之共同委托代理人：刘佳迪，上海市天华律师事务所律……